부동산경매 투자 용어정리 - 권리분석의 핵심 "말소기준권리" "말소기준등기"

<권리분석 방법>

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1. 등기부등본을 보고

말소기준권리를 찾는다.

 

2. 등기부등본에

먼저 등기되어있는 것을 찾는다.

 

3. 인수대상 : 전세권, 지상권,

선순위 임차인 권리 등등

 

4. 인수대상이 말소기준권리보다

뒤에있으면 낙찰로 인하여 말소된다.

 

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<말소기준권리 란?>
매수인(=구매자)이 대금납부를 하면

말소기준등기를 포함한

모든 권리가 소멸되는 것을 뜻한다.

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<말소기준등기 란?>

해당 부동산이 가지고있던 모든 채권을

말소시키는 기준

 

말소기준등기의 종류는 아래와 같다.

{저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 

담보가등기, 경매개시 결정등기}

 

이 중에서

설정일자가 가장 빠른 것 으로

말소기준등기가 잡힌다. 

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추가적으로 집합건물 또는

토지와 건물 전체에 대하여

전세권을 설정한 경우

 

전세권에 의한 경매를 신청하거나

전세권에 의한 배당요구를 하는 경우

말소기준권리로 인정된다.

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권리분석에서 말소기준등기가

가장 중요한 이유는 ?

 

경매물건이 낙찰되면 

경매물건이 가지고있던 여러가지 채무들

(근저당, 저당, 압류, 가압류)이 

경매 낙찰로 인해 소멸되느냐 

아니면 낙찰을 받은 사람에게 딸려오느냐를 

반드시 알아봐야한다.

 

왜냐면 그것이 바로 부동산경매로 인한

수익으로 직결되기때문.

(잘못하면 빚을 갚느라

배보다 배꼽이 큰 경우가 발생 할 수 있다.)

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한마디로 정리하자면

말소기준등기가 만들어지기 

전에 있던

채무와 관련된 모든 권리는 소멸된다.

 

등기부상에 아무리 많은 빚이 있었더라도 

경매로 낙찰받아 대금을 납부하면

말소기준등기 이전의 빚들은 모두 소멸된다.

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말소기준등기보다 

전입일이 빠른 임차인의 보증금은 

낙찰자에게 승계된다. 

(즉 대신 갚아야한다.)

임차인의 보증금에대해서는 

 

말소기준등기일 이전에

확정일자를 받고 전입을 한 임차인이

배당요구 신청을 하면

 

그 임차인은 보증금을 낙찰대금에서

배당받을 수 있기때문에

낙찰자는 그 임차인의 보증금을

물어주지않아도된다. 

말소기준등기일 전에 전입을 한 임차인이 

확정일자를 받지 않은 상태라면 

낙찰자가 그 임차인의 보증금을 물어줘야한다. 

그러나 말소기준등기일 전에 임차인이 

확정일자만 받고 전입을 하지않았다면 

낙찰자가 보증금을 물어주지않아도된다. 

따라서 임차인의 보증금에 대해서는 

말소기준일 전에 임차인이 전입했는지와 

임차인이 배당요구 신청을 했는지에 따라서 

낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야하는 의무가 

있는지, 없는지를 구분한다.

 

 

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또, 말소기준등기는

 

인도시 인도명령 기준이 된다. 
부동산을 낙찰받으면 

살고있는 사람을 내보내야하는데

살고있는 사람에게 이사비용을 제공하고

이사를 보낼 수 있는 인도명령이있다. 

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근데 안 나간다고 하면 

재판을 해서 강제로 이사보내는 
인도소송이있다. 

인도명령 VS 인도소송을

결정하는게 말소기준등기이다. 

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즉 임차인의 전입일이

말소기준등기일보다 빠르면

(=대항력있는 임차인)

인도소송을 해야되고

 

임차인의 전입일이

말소기준등기일보다 늦으면

인도명령을 할 수 없다. 

[인도 소송은 낙찰자에게 

금전적 시간적으로 무척 피곤한 경매사고다.]

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예외적으로

전세권이 말소기준등기 자격이 있으려면

(조건부 말소기준등기) 

 

 

전세권이 건물 전체에 설정된 상태에서 

배당 요구를 하거나 경매 신청을 해야 

그 전세권이 말소기준등기가 될 수 있다. 

경매 실무에서는 

근저당권과 저당권이 말소기준등기의 

90%를 차지하고

 

압류와 가압류가

약 8%의 비율이다.

 

 

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부동산채권(=말소기준등기가 될 수 있는 조건들)의 종류 상세설명

▶근저당

 

앞으로 생길 채권의 담보로 

저당권을 미리 설정하는 행위이다. 

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▶저당권

 

채무자가

채무를 이행하지 않을경우를 대비해

미리

부동산을 담보물로 저당 잡아

그 담보에 대하여 

다른 채권자들보다 

우선 변제 받는 것 이다.

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▶가압류

 

채무자(빚을 갚아야되는 사람)가

가지고있는 재산을

채권자(빚을 받을 사람)가

임시로 압류하는 법원의 처분. 

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▶가처분

 

금전채권 외의 채권에 대해 

집행을 보전하기 위한

재판상의 집행보존처분을 말한다.

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말소기준등기의 순서 예시

"가압류를 하면"

 

강제 집행으로 빚을 받을 수 있다. 

물권 우선의 법칙 때문에 

근저당권, 전세권 보다 

우선 변제 받을 수 있다. 

 

"하지만 물권 뒤에 가압류 하면"

 

물권보다 후 순위가 되고,

 

가압류를 한 뒤에 다른 물권이 설정되면 

순위는 같아진다. 

같은 부동산에

여러사람이 가압류하면

 

채권자 평등의 원칙에 따라 

모든 가압류 채권자는 

변제받는 순위가 같아져서 

금액의 비율대로 배당을 받는다.